發包人逾期不支付的

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發包人逾期不支付的
* 來源 :http://www.ttihwd.tw * 作者 : ok2021馬會特供資料站,天空六彩堂與你同行,二019年小魚兒玄機二,港六彩現場開獎結果 * 發表時間 : 2019-09-02 03:34

由此,抵押權人的抵押權和承包人的優先受償權均可就建設工程進行折價、拍賣,并進行優先受償,若發包人對抵押權人的債務和承包人的工程價款均未按期履行,抵押權人和承包人均主張折價以抵銷債務或工程款時,如何處理?首先應該確認兩者所要求折價的是否為同一物。根據《物權法》第182條之規定,以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。建設部2001年修改的《城市房地產管理辦法》第3條規定,本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該辦法第11條規定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。結合這幾條規定和建筑實踐情況,發包人與銀行約定的抵押物有三種情況:一是在建設工程建造之前,發包人單獨將其所擁有的建設用地使用權進行抵押;二是除了將建設用地使用權進行抵押外,在抵押合同中約定將抵押土地上新增的建筑物納入抵押物范疇;三是在建筑工程過程中,發包人將在建工程進行抵押。歸納起來,抵押權人擁有抵押物的情況為,第一種是為建設用地使用權加建設工程,第二種為單純的建設用地使用權。根據《合同法》第286條的規定,承包人工程價款優先受償權的標的物為工程,該工程的范圍如何確定?根據房地一致原則,承包人將這項工程折價時,應該包括建筑物及其建筑物所在的建設用地使用權,因而優先受償權的標的物包括建設用地使用權加建設工程。可見,抵押人的抵押物和承包人的優先受償權的標的物均為建設用地使用權加建設工程時,兩者就可能會出現權利沖突。

在實踐中,對于如何確定實際竣工日期,有多種觀點和意見:第一種認為是提交竣工驗收報告之日,第二種認為是竣工交付使用之日,第三種認為是竣工驗收合格之日,第四種認為是工程竣工驗收備案之日。根據國內外建筑業的慣例和施工合同的通用條件,工程竣工驗收通過,承包人送交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期;工程按發包人要求修改后通過竣工驗收的,實際竣工日期為承包人修改后提交發包人驗收的日期。因此,工程實際竣工日期是指承包人送交發包人竣工驗收報告的日期,而并非工程驗收合格之日或工程交付之日。我國建設部、國家工商行政管理局1999年12月24日頒布的《建設工程施工合同(示范文本)》(以下簡稱《示范文本》)中通用條款部分就有如此規定。

根據《物權法》第180條的規定,建設用地使用權和正在建造的建筑物均屬于可抵押的財產。在實踐中,發包人為了籌得建設資金,獲取銀行貸款,一般都會與銀行簽訂抵押合同,將建設工程所在的建設用地使用權和在建工程一起抵押給銀行。銀行在向房地產管理部門辦理抵押登記后,抵押權設立。抵押權,是指債權人對于債務人或第三人提供的、作為履行債務的擔保的財產,在債務人不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時,可以就其賣得價金優先受償的權利。抵押權實現的法律依據主要是指,《物權法》第195條和《擔保法》第53條的規定。由此可見,抵押權設立后,抵押權人擁有優于一般債權人的權利。而《合同法》第286條規定,發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將工程折價,也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

1.承包人優先受償權與抵押權的沖突

在最高人民法院2002年的《批復》中的第1條規定,人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。據此,承包人的優先受償權有了一個初步的定位,即優于抵押權和其他債權。當抵押人和承包人均要求折價受償時,承包人可以優先獲得受償。

[2]宋宗宇.建設工程合同原理[m].上海:同濟大學出版社,2007.

參考文獻:

事實上,在承包人與發包人在協議將建設工程折價抵款的過程中,不僅僅只涉及這兩方當事人,還可能涉及抵押權人和消費者。

[3]茍伯讓.建設工程合同管理與索賠[m].北京:機械工業出版社,2003.

[4]梁慧星,陳華彬.物權法[m].北京:法律出版社,2007.

關鍵詞:建設工程價款優先受償權;合理期限;折價受償;拍賣

摘 要:合同法第286條關于承包人建設工程價款優先受償權的規定,對平衡發包人與承包人的地位,保障勞動者報酬權具有重要作用。但是合同法本身和2002年最高人民法院的《批復》,關于承包人行使建設工程價款優先受償權的程序問題卻少有涉及。為此作者提出以下建議:承包人的實際竣工日期應為提交竣工驗收報告之日;承包人催告的合理期限應為28天;建設工程的折價受償,應該協調好與抵押權人之間的受償順序和方式問題。

批復中的竣工日期,第一種為實際竣工日期,第二種為約定竣工日期。第一種適用于實質上的竣工,是指施工合同正常履行的情況下,工程經法定程序驗收后的實際竣工;第二種適用于形式上的竣工,指施工合同無法正常履行、終止履行等原因而致工程未竣工或出現爛尾樓的情況下,在合同約定的竣工日到來后,工程即視為竣工。

一、建設工程價款優先受償權的起算點

三、建設工程的協議折價

[1]陸靜.試論工程價款優先受償權的行使[j].學術交流,2007,(12).

在討論發出催告通知的時間和合理期限之前,筆者擬根據《示范文本》和國外的慣例,梳理一下建設工程合同實施過程中,竣工驗收與結算的過程。一是工程具備竣工驗收條件,承包人按國家工程竣工驗收有關規定,向發包人提供完整竣工資料及竣工驗收報告。發包人收到竣工驗收報告后28天內組織有關單位驗收,并在驗收后14天內給予認可或提出修改意見。二是工程竣工驗收報告經發包人認可后28天內,承包人向發包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料。三是發包人自收到竣工結算報告及結算資料后28天內進行核實,確認后支付工程竣工結算價款。發包人若在收到竣工結算報告及結算資料后28天內不支付工程竣工結算價款,承包人可以催告發包人支付結算價款。四是發包人在收到竣工結算報告及結算資料后56天內仍不支付的,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣,承包人就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

合同法第286條規定,承包人在行使建設工程價款優先受償權以前,必須先催告發包人在合理期限內支付價款。可見,承包人欲實現建設工程優先受償權,除須具備建設工程優先受償權有效成立及行使該權利的實質條件外,還須具備一定程序性條件,即承包人必須向發包人發出催告通知,并且給予發包人一個合理期限。而承包人何時可以發出催告通知,以及合理期限如何確定,《合同法》和《批復》均未就此作出規定。

2.優先受償權與抵押權的協調

發布時間:2018-02-02 10:14:36

所謂折價,就是發包人與承包人通過協議方式,將所建設工程的部分產權轉讓給承包人,用以抵銷工程欠款。很多學者認為,以房折價抵款的方式在實踐中普遍存在,屬于雙方當事人的意思自治,所以其中的問題不多,法律一般不需要去干預。

當承包人要求折價受償時,首先需要與發包人達成協議,協議之后將要對所涉建筑工程進行產權轉讓,以抵銷工程價款。但如果在之前,所涉建筑工程之上設置了抵押權時,建筑工程產權如何轉讓和辦理過戶手續就是實踐中需要解決的問題。若抵押權人不同意發包人將建筑工程折價給承包人,其可通過此條規定向城市房地產管理部門提出異議,此時建筑工程的產權過戶手續的辦理就會出現障礙。如果出現此種情況,發包人、承包人和抵押權人之間僵持是無助于問題的解決的。《批復》中關于承包人的優先受償權由于抵押權和其他債權的規定,能否對抗《物權法》第191條抵押財產轉讓須經抵押權人同意之規定?顯然,就法律位階而言,最高人民法院的《批復》只能算是一個司法解釋,而《物權法》是全國人民代表大會頒布的民事基本法律,物權法的規定必須遵循。所以,在法律未就這個問題進行進一步規定的情況下,只能尋求一個折中的解決辦法。在此種情況下,承包人可以先就建筑工程優先受償,若抵押權人不同意建筑工程的轉讓,承包人可以代為清償債務消滅建筑工程上的抵押權。承包人在取得建筑工程的所有權后,可以再將其轉讓給其他人,以取得工程價款。這個處理辦法,初看是對承包人有利,因為其擁有了優先受償權,而仔細分析就可以看出,抵押權人和承包人的實質上處于同一地位。所以,如果按照目前的處理辦法進行,并沒有體現出法律為保護建筑工程合同中勞動者報酬權和改善發包人與承包人地位不平等的立法原意。

《合同法》第286條在我國首次確立了建筑工程承包人在發包人逾期不支付工程款的情況下,享有對該建設工程的優先受償權,在一定程度上改變了發包人和承包人地位不平等的現狀。然而,合同法本身及其司法解釋并未就這項權利的行使方式和期限作出規定。2002年,最高人民法院就上海市高級人民法院的請示,作出了一個《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》),分別就建設工程價款優先受償權的地位、期限和建筑工程價款的范圍作出了初步規定。就目前而言,合同法第286條和《批復》仍不能應對建設工程合同實施過程中的復雜情況,如承包人催告的合理期限如何確定;承包人與發包人協議將工程折價時,如何使其與一般抵押權相協調;承包人申請人民法院拍賣工程需要依照哪種法定程序等,這些都是建設工程價款優先受償權實現過程中應該重視的程序問題。

《批復》第4條規定,建設工程承包人行使優先權的期限為六個月,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

二、承包人的催告通知及催告合理期限

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